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Mercato e valorizzazione immobiliare

APR

20

2016

Ma quante sono le abitazioni in Italia?

Autori: Lorenzo Bellicini, Francesco Toso

La difficile situazione del paese la misuriamo da molti punti di vista, ma paradossalmente la misurazione vive le stesse difficoltà del paese: nell’epoca dei ‘big data’, della digitalizzazione, dell’economia computazionale, ci scontriamo con una perdita di conoscenza o, meglio, della qualità della conoscenza di base. I numeri nel nostro paese perdono qualità, invece di accrescerla. Su questa perdita di qualità vale al pena aprire una serie di riflessioni, anche perché dalla qualità dei numeri dipende una parte delle decisioni che prendiamo; di numeri corretti ne hanno bisogno le imprese, ne ha bisogno la politica, ne ha bisogno la cultura.  La prima riflessione riguarda le abitazioni, poi potremmo discutere di  popolazione e occupazione, di consumo di suolo e di produttività , di investimenti e prodotto interno lordo. Si vedrà che è veramente debole il terreno sui cui ci muoviamo e soprattutto mobile.

 

Fonte: elaborazione CRESME su fonti varie

(1): Tutte le categorie “A” esclusa “A10”. Il dato delle provincie di Trento e Bolzano è relativo al 2012 (627mila unità)

(2): Include la stima degli operatori non rilevati (3,6% del totale, calcolata in base all’energia erogata)

Allora: quante sono le abitazioni degli italiani? Prima di cercare di rispondere dobbiamo essere consapevoli che sapere quante sono le abitazioni degli italiani non è un “vezzo” statistico: serve a misurare la ricchezza patrimoniale degli Italiani, a assicurare una discreta quota di entrate pubbliche, a sapere quanto suolo viene consumato e quanto possa essere sostenibile, a superare le differenze economiche e sociali, a sviluppare politiche abitative per contenere il disagio esistente e futuro; serve a prevedere il fabbisogno abitativo e a pianificare città e territorio, a intervenire per ridurre i consumi energetici,  a alimentare importanti settori produttivi, a pianificare l’erogazione dei servizi. Insomma, è un’informazione assai utile da diversi punti di vista.  

Allora: quante sono le abitazioni in Italia?  La risposta alla nostra domanda è purtroppo semplice: non sappiamo quante sono le abitazioni in Italia. O meglio ci sono molte differenze su quante si pensa siano le abitazioni in Italia a seconda delle fonte che utilizziamo. Per stimare lo stock abitativo in Italia abbiamo tre fonti ufficiali: il catasto, il censimento, i dati sugli allacciamenti elettrici. Se mettiamo in fila le principali stime che riguardano il patrimonio residenziale italiano, nell’anno di Censimento 2011, le differenze che emergono sono rilevanti: secondo l’Autorità per Energia Elettrica, Gas, Sistema idrico (AEEGSI) nel 2011 le abitazioni in Italia sono 29.857.000; secondo il Censimento sono 31.208.000; secondo l’Agenzia delle Entrate-Catasto sono 34.057.000.  Tra i dati dell’Autorità per l’energia elettrica e  quello dell’Agenzia dell’Entrate-Catasto si contano oltre 4,2 milioni di abitazioni di differenza; se misuriamo la differenza del dato dei due importanti organismi che, con finalità diversi, sono preposti a misurare il patrimonio (Agenzie Entrate e ISTAT), essa rimane comunque elevata: oltre 2,85 milioni di abitazioni.

L’ISTAT è il principale produttore, e divulgatore, di statistica in Italia; la sua finalità è quella “di servire la collettività sviluppando un’approfondita conoscenza della realtà ambientale,  economica, sociale e favorire i processi decisionali di tutti i soggetti della società”, e sappiamo che il Censimento è sempre viziato dalla difficoltà di censire tutto. Il CATASTO dell’Agenzia delle Entrate, è l’archivio degli oggetti e dei soggetti passivi di fiscalità; la fiscalità immobiliare si basa su tale archivio. Certo, nella pubblicazione dell’Agenzia delle Entrate con cui si diffondono i dati sul patrimonio edilizio italiano si avverte “che i confronti sui propri dati vanno effettuati tenendo conto anche dei fenomeni amministrativi-fiscali sottostanti”. Una fonte che contiene errori per difetto, l’altra per eccesso, ma qui il problema è la distanza tra le due fonti. L’Autorità energia elettrica, gas e sistemi idrici, diffonde invece i dati relativi ai punti di prelievo dell’energia elettrica (sostanzialmente, i cosiddetti contatori) , secondo la tipologia del cliente: si tratta dei dati degli operatori che hanno risposto all’indagine annuale dell’Autorità, e a questi è stato necessario aggiungere quegli operatori che non hanno risposto che, in base ai volumi erogati di energia, si stimano intorno al 3,6% del totale. Pertanto la stima elaborata dal CRESME, porta a 29.857.000 il numero degli allacci. Che non significa propriamente il numero di abitazioni, ma ci si dovrebbe avvicinare notevolmente: sappiamo infatti che vi sono dei contatori che riforniscono più di un’abitazione, ma sappiamo anche che esistono delle abitazioni (ville e villette, per esempio) rifornite da due contatori, eludendosi reciprocamente. Sappiamo altresì che esistono abitazioni non servite dall’energia elettrica ma, generalmente, l’Istat li dovrebbe collocare fra gli alloggi impropri e non fra le abitazioni; e al Catasto, presumibilmente, sono censiti come “collabenti”. Di certo c’è solo che le differenze tra le diverse fonti sono grandi e quindi le speculazioni sulla casa in Italia sono viziate da indeterminatezza; come ci ammoniva già Aristotele, “anche se facessi un procedimento matematico perfetto, se mi sono state fornite le cifre iniziali partendo da informazioni sbagliate, il risultato non può che essere sbagliato”.

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