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Mercato e valorizzazione immobiliare

MAG

16

2016

L’offerta di spazi ad uso ufficio a Milano: tra crisi e opportunità

Autori: Paola Reggio, Paolo D'Alessandris

Nel 2015 l’offerta di immobili direzionali a Milano è risultata ampia ed in crescita rispetto all’anno precedente sia considerando gli spazi offerti in locazione sia osservando quelli disponibili per la vendita. La crisi economica, a Milano, sembra aver attivato energie in grado di cogliere le opportunità di riconfigurazione delle imprese (che riorganizzano i propri spazi), dei gestori di immobili (anch’essi in fase di riallocazione degli assets) e degli operatori (con una offerta di prodotti edilizi di grado elevato, il più appetibile dal mercato). Restano non locati e invenduti gli immobili di bassa qualità – se intendiamo tale aggettivo in senso ampio comprendendo la localizzazione, l’accessibilità, le prestazioni energetiche, il comfort per gli utilizzatori. È quanto emerge dalle analisi svolte dall’Osservatorio CRESME sul mercato immobiliare terziario di Milano promosso da ANCE e da BNP Paribas Real Estate, già al terzo anno di attività. Il mercato milanese è certamente la punta di diamante a livello nazionale ed anche rispetto all’offerta di spazi ad uso ufficio conta circa 5.200 unità immobiliari per 3,4milioni di mq ed ha registrato un incremento dell’offerta stessa tra il 2014 e il 2015.

 

Sulla base dei dati dell’Osservatorio si rileva un incremento degli immobili direzionali posti sul mercato sia in termini di superficie complessivamente offerta, pari al +15,8%, sia di numero di unità immobiliari, aumentate del +7,8%. In particolare, la superficie offerta in locazione è aumentata del +10,6% mentre il numero di unità immobiliari aumenta del 6,0% ma cresce ancor la disponibilità di spazi in vendita con la superficie offerta che aumenta del +52,0% mentre il numero di unità immobiliari cresce del 13,4%.

Fonte: CRESME Osservatorio Immobiliare – novembre 2015

È un mercato nettamente incentrato sull’offerta di immobili in locazione. Circa il 75% degli immobili direzionali disponibili nel mercato cittadino è offerto in locazione, pari a circa 3.900 unità immobiliari per un totale di 2,8 milioni di mq, mentre in vendita si rilevano circa 1.300 unità immobiliari per 0,6 milioni di mq (pari al 16,5% della superficie disponibile sul mercato).

 

Ciò vuol dire, per dare un’idea dei numeri in gioco, che quasi il 10% dell’intero stock in termini di unità immobiliari è in locazione e oltre il 3% è in vendita ma più importante il dato in termini di superficie, complessivamente pari al 36% dello stock stimato, di cui il 30% offerto in locazione e il 6 % in vendita[1].

 

In termini di dimensioni degli immobili, il mercato della compravendita appare più concentrato su superfici di taglio medio e medio-piccolo, in media circa 415 mq per unità immobiliare offerta, per la locazione, invece, sono disponibili superfici mediamente più ampie, pari a 716 mq per unità immobiliare offerta.

 

A fronte di un vacancy rate (appunto la quota di superficie sfitta rispetto al totale dello stock edilizio ad uso ufficio) che attualmente sfiora il 31%, inoltre, ci sono progetti già attivati che arriveranno sul mercato nel brevissimo periodo poiché già dotati di strumenti attuativi (concessioni rilasciate nel periodo 2011-2014). Tali quantitativi si riferiscono a 304 mila mq di cui 179 mila autorizzati attraverso varie modalità (DIA, super-DIA, ecc.) e non compresi nei piani attuativi e 125 mila mq di superfici autorizzate nei piani attuativi. Oltre a ciò, va sottolineato che, nei grandi portafogli immobiliari[2] sono già contemplate (benché contrassegnate come non ancora disponibili per il mercato), superfici direzionali per ben 977 mila mq. Di queste soltanto il 15% risultava, a metà 2015, già optato da promissari conduttori. Nei prossimi anni il mercato direzionale della città di Milano sarà chiamato ad accogliere una superficie di uffici nuovi che supera il milione di mq.

 

[1] Stock delle unità immobiliari a destinazione d’uso direzionale come risulta dai dati Agenzia delle Entrate – Catasto.

[2] I Grandi Portafogli Immobiliari sono intesi come quelli detenuti dalle primarie società di gestione e intermediazione immobiliare sia a livello nazionale che internazionale; nella maggior parte dei casi si tratta di compendi immobiliari di ampie dimensioni e spesso si collocano nel segmento elevato del mercato.

 

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